Acheter pour rénover : quel apport la banque vous demandera-t-elle ?
Le prêt suit la valeur que la banque donne au logement après travaux, pas leur coût. Pouvoir rembourser ne suffit pas : vérifiez l’écart avant de signer le compromis de vente.
Apport nécessaire
58.000 €
6% du coût total de 908.000 €. La banque prête environ 850.000 €.
Pour un logement à 900.000 € sans travaux, il vous faudrait environ 24.000 €.
Le point de vue de la banque
- Logement, selon la banque
- 650.000 €
- Travaux retenus (80% de 250.000 €)
- 200.000 €
- Valeur pour le prêt
- 850.000 €
- Prêt (100% de la valeur au plus)
- 850.000 €
Ce que vous payez
- Prix d’achat
- 650.000 €
- Enregistrement et notaire
- 8.200 €
- Travaux
- 250.000 €
- Coût total
- 908.200 €
Non retenus par la banque : 50.000 € des travaux. Cet écart est à financer sur vos fonds propres.
À titre indicatif : chaque banque applique sa propre politique. Vérifiez le financement avec votre banque avant de signer le compromis de vente.
Notre méthode
- Le logement compte pour le plus bas de son prix et d’une évaluation indépendante. Les travaux comptent pour la part que choisit votre banque : au plus 80 % de leur coût (circulaire CSSF 18/703, telle que modifiée en 2026). Les banques décident de ce qu’elles retiennent pour chaque type de travaux.
- Le prêt est plafonné à une part de cette valeur (règlement CSSF 20-08) : 100 % pour un primo-accédant à sa résidence principale, 90 % pour les autres résidences principales, 80 % pour tout le reste, y compris l’investissement locatif. Pouvoir rembourser ne lève pas ces limites.
- Frais d’achat : droits d’enregistrement de 7 % moins le crédit d’impôt Bëllegen Akt pour un logement que vous habitez, frais de notaire d’environ 1,2 % et 400 € de frais administratifs. Les travaux sont soumis à la TVA, pas à l’enregistrement.
- Aides : les primes d’amélioration du ministère du Logement sont calculées après les factures et ne peuvent donc pas entrer dans le plan de financement. Dès le 1er janvier 2027, le Klimabonus pourra être déduit de la facture pour certains travaux d’isolation et les pompes à chaleur. Jusqu’au 31 mars 2027, sous conditions, la garantie de l’État peut compter comme fonds propres pour la limite du prêt : renseignez-vous auprès de votre banque.
- La comparaison porte sur un logement sans travaux au prix plus les travaux : la banque y retient tout le prix, il faut donc en général moins d’apport.
Sources : CSSF ; ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire ; ministère de l’Environnement, du Climat et de la Biodiversité ; Paperjam, 23 octobre 2026.
Quel budget ? Que rapporte une rénovation énergétique à la valeur de votre logement ?