Kaufen und sanieren: Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?

Das Darlehen richtet sich nach dem Wert, den die Bank der Immobilie nach den Arbeiten gibt, nicht nach deren Kosten. Die Raten tragen zu können, reicht nicht: Prüfen Sie die Lücke, bevor Sie den Vorvertrag (compromis) unterschreiben.

Beispielzahlen: Ersetzen Sie sie durch Ihre.

Die Immobilie wird

Erste Wohnung, selbst bewohntDarlehen bis 100% des WertsHauptwohnsitz, nicht die ersteDarlehen bis 90% des WertsZur Vermietung oder ZweitwohnungDarlehen bis 80% des Werts

Kaufpreis (€)

Kosten der Arbeiten (€)

Inklusive MwSt., laut Ihren Angeboten. Noch kein Angebot? Schätzen Sie es

Anteil der Arbeiten, den die Bank anrechnet

Jede Bank legt ihren eigenen Anteil fest, zwischen 0 % und 80 %. Fragen Sie Ihre: Diese Zahl zählt hier am meisten.

Die Bank hat das Projekt bereits bewertet

Wert der Immobilie im jetzigen Zustand (€)

Die Bank nimmt den niedrigeren Wert von Preis und Bewertung.

Von der Bank anerkannte Arbeiten (€)

Banken können Oberflächen und individuelle Ausstattung herausnehmen, bevor sie ihren Anteil anwenden.

Erwartete Sanierungsförderung (€)Klimabonus von einem registrierten Unternehmen direkt von der Rechnung abgezogen (ab 1. Januar 2027 für bestimmte Dämmarbeiten und Wärmepumpen möglich)

Benötigtes Eigenkapital

58.000 €

6% der Gesamtkosten von 908.000 €. Die Bank leiht etwa 850.000 €.

Für eine Immobilie zu 900.000 € ohne Arbeiten bräuchten Sie etwa 24.000 €.

So sieht es die Bank

Immobilie, wie die Bank sie bewertet: 650.000 €
Angerechnete Arbeiten (80% von 250.000 €): 200.000 €
Wert für das Darlehen: 850.000 €
Darlehen (höchstens 100% des Werts): 850.000 €

Was Sie zahlen

Kaufpreis: 650.000 €
Registrierung und Notar: 8.200 €
Arbeiten: 250.000 €
Gesamtkosten: 908.200 €

Von der Bank nicht angerechnet: 50.000 € der Arbeiten. Diese Lücke tragen Sie aus Eigenkapital.

Nur zur Orientierung: Jede Bank wendet ihre eigenen Regeln an. Klären Sie die Finanzierung mit Ihrer Bank, bevor Sie den Vorvertrag (compromis) unterschreiben.

So rechnen wir

Die Immobilie zählt mit dem niedrigeren Wert von Preis und unabhängiger Bewertung. Die Arbeiten zählen mit dem Anteil, den Ihre Bank wählt: höchstens 80 % ihrer Kosten (CSSF-Rundschreiben 18/703 in der 2026 geänderten Fassung). Die Banken entscheiden, wie viel sie für jede Art von Arbeiten anerkennen.
Das Darlehen ist auf einen Anteil dieses Werts begrenzt (CSSF-Verordnung 20-08): 100 % für Erstkäufer ihres Hauptwohnsitzes, 90 % für andere Hauptwohnsitze, 80 % für alles andere, auch Vermietung. Die Raten tragen zu können, hebt diese Grenzen nicht auf.
Kaufnebenkosten: 7 % Registrierungsgebühren abzüglich der Bëllegen-Akt-Steuergutschrift für eine selbst bewohnte Immobilie, Notarkosten von etwa 1,2 % und 400 € Verwaltungsgebühr. Auf Arbeiten fällt MwSt. an, keine Registrierungsgebühr.
Förderungen: Die Verbesserungsprämien des Wohnungsbauministeriums werden nach den Rechnungen berechnet und können daher nicht in den Finanzierungsplan. Ab 1. Januar 2027 kann der Klimabonus für bestimmte Dämmarbeiten und Wärmepumpen direkt von der Rechnung abgezogen werden. Bis 31. März 2027 kann die Staatsgarantie unter Bedingungen als Eigenkapital für die Darlehensgrenze zählen: Fragen Sie Ihre Bank.
Der Vergleich ist eine Immobilie ohne Arbeiten zum Preis plus Arbeiten: Dort rechnet die Bank den ganzen Preis an, also braucht es meist weniger Eigenkapital.

Quellen: CSSF; Ministerium für Wohnungsbau und Landesplanung; Ministerium für Umwelt, Klima und Biodiversität; Paperjam, 23. Oktober 2026.

Was kann ich mir leisten? Was bringt eine energetische Sanierung für den Wert Ihrer Immobilie?