Kopen om te renoveren: hoeveel eigen geld vraagt de bank?

De lening volgt de waarde die de bank de woning na de werken geeft, niet wat ze kosten. De aflossingen kunnen dragen is niet genoeg: controleer het verschil voordat u de voorlopige koopovereenkomst (compromis) tekent.

Voorbeeldcijfers: vervang ze door de uwe.

De woning wordt

Eerste woning, om zelf te bewonenLening tot 100% van de waardeHoofdverblijf, niet mijn eersteLening tot 90% van de waardeOm te verhuren, of een tweede woningLening tot 80% van de waarde

Aankoopprijs (€)

Kosten van de werken (€)

Inclusief btw, volgens uw offertes. Nog geen offerte? Schat ze

Deel van de werken dat de bank meetelt

Elke bank bepaalt haar eigen deel, tussen 0% en 80%. Vraag het aan de uwe: dat cijfer telt hier het meest.

De bank heeft het project al gewaardeerd

Waarde van de woning in de huidige staat (€)

De bank neemt de laagste van de prijs en de waardering.

Werken die de bank aanvaardt (€)

Banken kunnen afwerking en persoonlijke inrichting weglaten voordat ze hun deel toepassen.

Verwachte renovatiepremies (€)Klimabonus door een geregistreerd bedrijf van de factuur afgetrokken (mogelijk vanaf 1 januari 2027 voor sommige isolatiewerken en warmtepompen)

Benodigde eigen middelen

€ 58.000

6% van de totale kosten van € 908.000. De bank leent ongeveer € 850.000.

Voor een woning van € 900.000 zonder werken zou u ongeveer € 24.000 nodig hebben.

Zo ziet de bank het

Woning, zoals de bank ze waardeert: € 650.000
Meegetelde werken (80% van € 250.000): € 200.000
Waarde voor de lening: € 850.000
Lening (hoogstens 100% van de waarde): € 850.000

Wat u betaalt

Aankoopprijs: € 650.000
Registratie en notaris: € 8.200
Werken: € 250.000
Totale kosten: € 908.200

Niet meegeteld door de bank: € 50.000 van de werken. Dat verschil komt uit uw eigen middelen.

Alleen indicatief: elke bank past haar eigen beleid toe. Controleer de financiering met uw bank voordat u de voorlopige koopovereenkomst (compromis) tekent.

Zo rekenen we

De woning telt voor de laagste van haar prijs en een onafhankelijke waardering. De werken tellen voor het deel dat uw bank kiest: hoogstens 80% van hun kosten (CSSF-circulaire 18/703, zoals gewijzigd in 2026). Banken bepalen hoeveel ze van elk soort werk erkennen.
De lening is beperkt tot een deel van die waarde (CSSF-verordening 20-08): 100% voor een starter die zijn hoofdverblijf koopt, 90% voor andere hoofdverblijven, 80% voor al het andere, ook verhuur. De aflossingen kunnen dragen heft deze grenzen niet op.
Aankoopkosten: 7% registratierechten min het Bëllegen Akt-belastingkrediet voor een woning die u zelf bewoont, notariskosten van ongeveer 1,2% en €400 administratiekosten. Op werken komt btw, geen registratierecht.
Premies: de verbeteringspremies van het ministerie van Huisvesting worden na de facturen berekend en kunnen dus niet in het financieringsplan. Vanaf 1 januari 2027 kan de Klimabonus voor sommige isolatiewerken en warmtepompen van de factuur worden afgetrokken. Tot 31 maart 2027 kan de staatswaarborg onder voorwaarden als eigen middelen tellen voor de leengrens: vraag het uw bank.
De vergelijking is een woning zonder werken tegen de prijs plus de werken: daar telt de bank de hele prijs mee, dus is meestal minder eigen geld nodig.

Bronnen: CSSF; ministerie van Huisvesting en Ruimtelijke Ordening; ministerie van Milieu, Klimaat en Biodiversiteit; Paperjam, 23 oktober 2026.

Wat kan ik betalen? Wat voegt een energierenovatie toe aan de waarde van uw woning?