Comprar para reformar: ¿cuánto dinero propio le pedirá el banco?

El préstamo sigue el valor que el banco da a la vivienda tras las obras, no lo que cuestan. Poder pagar las cuotas no basta: compruebe la diferencia antes de firmar el contrato preliminar de compraventa (compromis).

Cifras de ejemplo: sustitúyalas por las suyas.

La vivienda será

Primera vivienda, para vivirPréstamo hasta el 100% del valorVivienda habitual, no la primeraPréstamo hasta el 90% del valorPara alquilar, o segunda viviendaPréstamo hasta el 80% del valor

Precio de compra (€)

Coste de las obras (€)

IVA incluido, según sus presupuestos. ¿Aún sin presupuesto? Estímelo

Parte de las obras que cuenta el banco

Cada banco fija su propia parte, entre el 0 % y el 80 %. Pregunte al suyo: es la cifra que más pesa aquí.

El banco ya ha valorado el proyecto

Valor de la vivienda en su estado actual (€)

El banco usa el menor entre el precio y la tasación.

Obras que acepta el banco (€)

Los bancos pueden excluir acabados y equipamiento personalizado antes de aplicar su parte.

Ayudas a la reforma que espera (€)Klimabonus descontado de la factura por una empresa registrada (posible desde el 1 de enero de 2027 para algunas obras de aislamiento y bombas de calor)

Aportación propia necesaria

58.000 €

El 6% del coste total de 908.000 €. El banco presta unos 850.000 €.

Para una vivienda de 900.000 € sin obras, necesitaría unos 24.000 €.

Cómo lo ve el banco

Vivienda, según la valora el banco: 650.000 €
Obras contadas (80% de 250.000 €): 200.000 €
Valor para el préstamo: 850.000 €
Préstamo (como máximo el 100% del valor): 850.000 €

Lo que paga

Precio de compra: 650.000 €
Registro y notaría: 8200 €
Obras: 250.000 €
Coste total: 908.200 €

No contado por el banco: 50.000 € de las obras. Esa diferencia sale de sus fondos propios.

Solo orientativo: cada banco aplica su propia política. Compruebe la financiación con su banco antes de firmar el contrato preliminar de compraventa (compromis).

Cómo lo calculamos

La vivienda cuenta por el menor entre su precio y una tasación independiente. Las obras cuentan por la parte que elija su banco: como máximo el 80 % de su coste (circular CSSF 18/703, modificada en 2026). Los bancos deciden cuánto reconocen de cada tipo de obra.
El préstamo está limitado a una parte de ese valor (reglamento CSSF 20-08): 100 % para quien compra su primera vivienda habitual, 90 % para otras viviendas habituales, 80 % para todo lo demás, incluido el alquiler. Poder pagar las cuotas no levanta estos límites.
Gastos de compra: derechos de registro del 7 % menos el crédito fiscal Bëllegen Akt para una vivienda en la que viva, notaría de alrededor del 1,2 % y 400 € de gastos administrativos. Las obras llevan IVA, no derechos de registro.
Ayudas: las primas de mejora del Ministerio de Vivienda se calculan después de las facturas, así que no pueden entrar en el plan de financiación. Desde el 1 de enero de 2027 el Klimabonus podrá descontarse de la factura para algunas obras de aislamiento y bombas de calor. Hasta el 31 de marzo de 2027, bajo condiciones, la garantía del Estado puede contar como fondos propios para el límite del préstamo: consulte a su banco.
La comparación es una vivienda sin obras al precio más las obras: ahí el banco cuenta todo el precio, así que suele hacer falta menos dinero propio.

Fuentes: CSSF; Ministerio de Vivienda y Ordenación del Territorio; Ministerio de Medio Ambiente, Clima y Biodiversidad; Paperjam, 23 de octubre de 2026.

¿Cuánto puedo pagar? ¿Cuánto añade una reforma energética al valor de su vivienda?