Comprar para renovar: quanto dinheiro próprio lhe vai pedir o banco?
O empréstimo segue o valor que o banco dá à casa depois das obras, não o seu custo. Conseguir pagar as prestações não chega: verifique a diferença antes de assinar o contrato-promessa (compromis).
Capitais próprios necessários
58 000 €
6% do custo total de 908 000 €. O banco empresta cerca de 850 000 €.
Para uma casa de 900 000 € sem obras, precisaria de cerca de 24 000 €.
Como o banco vê
- Casa, segundo a avaliação do banco
- 650 000 €
- Obras contadas (80% de 250 000 €)
- 200 000 €
- Valor para o empréstimo
- 850 000 €
- Empréstimo (no máximo 100% do valor)
- 850 000 €
O que paga
- Preço de compra
- 650 000 €
- Registo e notário
- 8200 €
- Obras
- 250 000 €
- Custo total
- 908 200 €
Não contado pelo banco: 50 000 € das obras. Essa diferença sai dos seus capitais próprios.
Apenas indicativo: cada banco aplica a sua própria política. Confirme o financiamento com o seu banco antes de assinar o contrato-promessa (compromis).
Como calculamos
- A casa conta pelo menor entre o seu preço e uma avaliação independente. As obras contam pela parte que o seu banco escolher: no máximo 80% do seu custo (circular CSSF 18/703, alterada em 2026). Os bancos decidem quanto reconhecem de cada tipo de obra.
- O empréstimo está limitado a uma parte desse valor (regulamento CSSF 20-08): 100% para quem compra a primeira habitação própria, 90% para outras habitações próprias, 80% para tudo o resto, incluindo arrendamento. Conseguir pagar as prestações não levanta estes limites.
- Custos de compra: direitos de registo de 7% menos o crédito fiscal Bëllegen Akt para uma casa onde viva, notário de cerca de 1,2% e 400 € de taxa administrativa. As obras pagam IVA, não registo.
- Apoios: os prémios de melhoria do Ministério da Habitação são calculados depois das faturas, por isso não podem entrar no plano de financiamento. A partir de 1 de janeiro de 2027 o Klimabonus poderá ser descontado da fatura para algumas obras de isolamento e bombas de calor. Até 31 de março de 2027, sob condições, a garantia do Estado pode contar como capitais próprios para o limite do empréstimo: pergunte ao seu banco.
- A comparação é uma casa sem obras ao preço mais as obras: aí o banco conta todo o preço, por isso costuma ser preciso menos dinheiro próprio.
Fontes: CSSF; Ministério da Habitação e do Ordenamento do Território; Ministério do Ambiente, do Clima e da Biodiversidade; Paperjam, 23 de outubro de 2026.
Quanto posso pagar? Quanto acrescenta uma renovação energética ao valor da sua casa?